Comprare e vendere casa nel miglior modo? Vi diamo cinque consigli per stare al sicuro da ogni insidia!
Acquistare (e vendere) casa è un’operazione importante, che può condizionare la vita del venditore (e dell’acquirente) per molti anni. È fondamentale, quindi, condurre la transazione immobiliare nel miglior modo possibile fin dagli atti preliminari, in modo da prevenire esperienze negative, imprevisti e insidie occulte capaci di superare di gran lunga i benefici noti e ben calcolati, o anche solo sperati.
Primo consiglio da seguire per acquistare e vendere casa senza pericoli
Cosa fare, allora, per affrontare in tutta tranquillità il grande passo abitativo?
Semplice, forse apparentemente banale ma non sempre seguito, ecco il nostro primo consiglio: rivolgetevi a uno specialista!
Chiaramente costui deve possedere i requisiti necessari e saper dimostrare competenza, esperienza e preparazione nella materia specifica delle compravendite immobiliari.
Solo in tal modo potrà assistervi esaurientemente nella verifica delle principali caratteristiche che deve possedere l’immobile per il quale dovete investire e/o dal quale ricavarne un cospicuo guadagno economico, di tempo e, perché no, anche psicofisico!
E qui veniamo al secondo consiglio.
Secondo consiglio per acquistare e vendere casa senza pericoli: verificare la regolarità urbanistica
Attenzione alla perfetta regolarità urbanistica dell’immobile che è oggetto della compravendita: nel caso in cui l’unità immobiliare risulti abusiva, la transazione è da ritenersi nulla e non ha alcun valore legale!
Come riconoscere un immobile abusivo da uno regolare?
Bisogna distinguere tre diversi casi:
- Data di edificazione dell’immobile precedente al 1.9.1967
Se da quel giorno in poi l’abitazione non ha subito alcuna modifica, il venditore è tenuto solamente a dichiarare gli estremi della licenza edilizia o della concessione a edificare.
Se, invece, dopo il 1.9.1967 sono state effettuate modifiche alla struttura e/o alla volumetria e/o variazione della distribuzione degli spazi interni, oltre alla detta dichiarazione il venditore dovrà presentare il titolo in virtù del quale tali lavori sono stati effettuati;
2. Data di edificazione dell’immobile successiva al 1.9.1967
Il venditore dovrà presentare sia la dichiarazione di cui sopra sia gli estremi dei titoli abilitativi, a prescindere dall’effettuazione o meno di modifiche strutturali;
3. Immobile con richiesta di condono presentata, ma non ancora rilasciata
Il venditore di un immobile non ancora condonato, ma per cui comunque sia stata inoltrata regolare domanda di condono, deve obbligatoriamente presentare gli estremi di quest’ultima nell’atto, allegando tutta la relativa documentazione attestante il pagamento di imposte e oneri di legge: fermo restando il fatto che, in ogni caso, è fortemente sconsigliato in genere acquistare immobili con concessione in sanatoria non ancora rilasciata, dal momento che non vi può mai essere l’assoluta certezza che la stessa venga defiitivamente concessa, specialmente negli ultimi condoni i quali non andavano in deroga alle norme ambientali
4. Entrando poi nel dettaglio di alcuni casi specifici, possono subentrare altre variabili: ad esempio, a Roma, esisteva l’obbligo di richiedere licenza ad edificare ben prima del 1967: ciò sussiteva sin dal Regolamento Edilizio del 1942, ed inoltre ancora prima (fine dell’800) già esistevano commissioni di vigilanza edilizia a cui richiedere i nulla osta a costruire (con regolari progetti), anche se in ambito circoscritto alla sola città storica. Infatti, sempre nella città di Roma, rientra nella norma delle professioni tecniche reperire i progetti di tali periodi storici: ad esempio, l’Archivio Progetti del Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica sito in Viale della Civiltà del Lavoro 10, custodisce tutti i progetti dal 1931 in poi, mentre i progetti antecedenti al 1931 (e risalenti in alcuni casi anche a prima del 1900) sono custoditi nell’Archivio Storico Capitolino, sito in Piazza dell’Orologio.
Ciò ovviamente rientra in quei casi che, essendo specifici rispetto alle normative generali nazionali, sono da valutarsi e approfondirsi nel dettaglio caso per caso.
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Terzo consiglio per acquistare e vendere casa senza pericoli: controllare la conformità catastale e l’agibilità
Oltre alla regolarità urbanistica, di cui abbiamo appena parlato e a cui dare prioritaria importanza (l’immobile esiste proprio in virtù di tali autorizzazioni a costruire), occorre assolutamente controllare che ci sia esatta corrispondenza tra i dati catastali dell’immobile e i dati reali .
Al momento della compilazione dell’atto d’acquisto occorre dunque inserire tutti i dati degli identificativi catastali dell’immobile. A questi occorre aggiungere il riferimento alle planimetrie presenti nel catasto e la dichiarazione di entrambe le parti circa la conformità dei suddetti dati catastali alla situazione reale. Attenzione a ogni dettaglio, anche quello apparentemente meno significativo (lettera dopo il civico, descrizione di annessi, indirizzi con via o viale…) pena la riscrittura o la modifica dell’atto, con perdita di tempo e denaro.
Il venditore, inoltre, è tenuto a consegnare all’acquirente il certificato di agibilità.
In assenza di tale atto, può avere un valore equivalente la richiesta del riconoscimento di agibilità, a patto che siano decorsi i termini previsti affinché si possa far valere la regola del silenzio-assenso.
In mancanza dell’agibilità il contratto di compravendita è formalmente valido, ma non si garantisce all’acquirente il godimento con effetto immediato dell’immobile.
Quarto consiglio per acquistare e vendere casa senza pericoli: presentare la certificazione energetica e la dichiarazione di conformità degli impianti
È obbligatorio allegare all’atto d’acquisto di un immobile il relativo Attestato di Prestazione Energetica (APE), ossia l’attestazione ad opera di un tecnico qualificato e abilitato (Certificatore Energtico) che il rendimento dell’edificio rientri nei valori previsti da apposite classi energetiche.
Vale sempre la pena ricordare che il certificato energetico APE non è un mero adempimento burocratico, bensì un prezioso documento che può comportare l’ottenimento di importanti benefici economici immediati e futuri.
Per quel che riguarda gli impianti in dotazione all’abitazione, ad oggi è ancora facoltativo presentare la certificazione di conformità, mentre è fatto obbligo al venditore di darne garanzia o dichiarare all’acquirente qualora essi siano privi dei requisiti di conformità.
Quinto consiglio per acquistare e vendere casa senza pericoli: effettuare le adeguate verifiche presso i registri immobiliari
Prima di comprare o vendere casa e una buona regola verificare la presenza e la correttezza dei dati dell’immobile presso i competenti registri immobiliari , ossia le conservatorie notarili che oggi possiedono anche delle comode banche dati consultabili on line.
Con pochi click, a volte in tempo reale, si possono controllare (e/o stampare):
- Dati attestanti se l’immobile è già stato venduto ad altri (succede anche questo! La cronaca ce ne riporta periodiche testimonianze);
- L’esistenza di eventuali ipoteche;
- la storia, la veridicità e la correttezza dei vari ed eventuali precedenti passaggi di proprietà dell’immobile.
Seguite almeno i nostri principali consigli, sia che vendiate casa sia che la compriate… Avrete così la tranquillità di verificare addirittura in anticipo la regolarità documentale dell’immobile. In tal modo potrete vendere (o acquistare) casa al miglior prezzo sul mercato immobiliare, riuscendo a cogliere le opportunità fornite dalle agevolazioni fiscali e i consigli su come attuare il risparmio energetico indicato al momento della relativa certificazione.
Potrete poi intervenire con congruo anticipo su eventuali criticità potendo scegliere con calma i preventivi più convenienti e risparmiando sui lavori di adeguamento e di ristrutturazione casa e presentarvi con serenità dal notaio, ben consapevoli che a quel punto state davvero e solamente espletando una semplice formalità!
Volete ulteriori consigli? Chiedeteceli senza esitazione!
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