Errori nei lavori di ristrutturazione: responsabilità e tutela dei propri diritti
Le ristrutturazioni edili, come ogni attività umana, sono purtroppo soggette ad errori, omissioni, non conformità e imprevisti più o meno accidentali… Vogliamo far vedere come si può distinguere l’uno dall’altro per attribuire in modo corretto le rispettive responsabilità e ottenere eventuali risarcimenti o comunque esercitare i propri diritti.
Colpa di una cattiva ristrutturazione: il principale indiziato è sempre l’impresa edile che ha materialmente eseguito i lavori, eppure…
Intuitivamente e istintivamente, quando ci si accorge che gli interventi di ristrutturazione sul proprio immobile presentano degli errori, la prima azione che viene in mente di fare è contattare il titolare della ditta appaltatrice che ha eseguito i lavori sul posto e reclamare. Altrettanto puntualmente, però, detto titolare sarà lesto nel rispondere che i suoi dipendenti si sono rigorosamente attenuti a quanto prescritto dal capitolato dei lavori elaborato dal progettista e quindi deve essere quest’ultimo a rispondere dei danni riscontrati. La replica del progettista non si farà attendere e probabilmente punterà il dito contro l’amministratore del condominio addebitandogli il fatto che non abbia vigilato bene sulla sua eventuale scelta della ditta incaricata per l’esecuzione dei lavori. Allora sarà l’amministratore ad alzare la voce contro lo stesso proprietario immobiliare contestando il ritardo col quale ha sollevato il reclamo… Insomma, sembra di essere capitati in un vero e proprio giallo edilizio in cui il colpevole può essere chiunque o nessuno, ma di chi è effettivamente la ragione e di chi la colpa? Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.
La ditta appaltatrice dei lavori può essere colpevole quando:
- ha conoscenza a priori e non informa preventivamente il committente di eventuali vizi e difformità facilmente e univocamente riconoscibili immediatamente dopo la fine dei lavori;
- una perizia tecnica super partes evidenzia gravi indizi di responsabilità e/o negligenza a causa di una cattiva esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
Il tecnico progettista dei lavori può essere colpevole quando:
- nella redazione del progetto non indica in modo chiaro e univoco le operazioni principali da eseguire;
- il progetto non rispetta le norme cogenti o presenta delle omissioni.
L’amministratore di condominio può essere colpevole quando:
- col suo operato o mancato operato interferisce sulla corretta esecuzione dei lavori;
- affida l’incarico ad una organizzazione appaltatrice non avente i requisiti necessari o non all’altezza del livello di qualità preventivamente dichiarato.
Il proprietario immobiliare non può sporgere reclamo quando:
- a partire dalla data in cui è consapevole dei difetti riscontrati attende più di sessanta giorni solari per formalizzare una richiesta ufficiale di rimborso dei danni. Tale periodo è esteso ad un anno solare se i danni sono di entità tale da prefigurare il rischio di rovina strutturale;
- ha autorizzato i lavori dopo essere stato correttamente informato dalla ditta esecutrice di eventuali difformità univocamente riconoscibili.
Cosa è utile sapere quando ci sono degli errori nei lavori di ristrutturazione
Viste in sintesi le principali situazioni di colpa in cui possono trovarsi i protagonisti del giallo della ristrutturazione difettosa illustriamo più in dettaglio come è possibile districarsi nel migliore dei modi da questa insidiosa vicenda.
Il primo consiglio che diamo è quello di affidare ad un professionista abilitato l’incarico di redigere una perizia tecnica super partes per individuare il o i vizi d’opera, il o i rispettivi responsabili e per verificare se si è nei tempi previsti dalla legge per chiedere giustizia. A tal proposito, ricordiamo che il committente ha diritto ad una garanzia di due anni sui lavori di ristrutturazione del proprio immobile, che si estende ad un periodo di dieci anni nel caso in cui si riscontri il rischio di rovina strutturale.
La seconda cosa da fare è la formalizzazione della richiesta di rimborso, da inviare tramite raccomandata A/R o Posta Elettronica Certificata (PEC) presso la sede legale del o dei danneggianti.
Una volta appurato che il committente ha ragione, se i lavori sono ancora in corso questi può:
- sospendere il pagamento fino a che i danni non siano stati riparati;
- richiedere uno sconto o un risarcimento a compensazione della spesa finale;
- risolvere il contratto previamente stipulato, chiedere il rimborso delle spese sostenute e non godute e, se queste non sono sufficienti a risarcire il danno, chiedere un ulteriore risarcimento.
Nel caso in cui i lavori siano già stati ultimati, il danneggiato può esigere il ripristino della situazione antecedente i lavori, a spese dell’impresa esecutrice, se ritenuta responsabile. Quest’ultima può eseguire materialmente il rifacimento o coprire in solido le spese sostenute per i lavori effettuati da un’altra ditta.
Per finire, un piccolo accenno ad una cosa invece molto importante: sarebbe opportuno, per evitare disguidi spiacevoli dovuti a cattive ristrutturazioni, prevenire gli errori o almeno provare a farlo, ad esempio facendosi assistere da un buon consulente prima che comincino i lavori, per appurare la bontà del progetto tecnico, il livello qualitativo della ditta appaltatrice e la corretta acquisizione e messa in opera delle istruzioni scritte da parte delle maestranze.
Vi invitiamo, come di consueto, a comunicarci eventuali considerazioni o suggerimenti al riguardo, saremo lieti di esaminare qualsiasi aspetto!
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